帝国金业:香港楼价的最强后盾
锻炼肺活量:楼价,帝国,香港
作者:梁启俊
美联储终于启动加息周期,如无意外,明年有机会加息3次之多。即使利率趋升,甚至预期加息步伐加快,但香港楼价似乎未有降温迹象,市场上仍然不乏高价成交的个案,更有中资背景的发展商继续高价投得九龙区地皮,似乎十分看好未来香港楼市的走势。有人说市场上的买家已经盲目入市,亦有人说买家是信心十足。一连两篇已分析了,利率的因素只是配角,不能主导楼市。综合前文提出的多个因素,事实上,能真正影响楼价的,最基本的应该是香港民众的整体收入及财富的累积。
香港是全球最发达城市之一,属富有地区已不是什么新鲜事,普遍香港民众的生活及工作环境都有较高的水平。究竟香港人有多有钱? 主观地,可从香港一些社会逸事中去体会。香港的银行资金过剩,一般市民每日接到4-5个关于贷款服务的销售电话,是等闲事,绝大部份人都视之为垃圾来电,更不乏投诉个案。奈何,在香港,近年涉及那些流行的电话骗案,损失金额则可超过亿元计。在社交媒体中,一些网民笑言「骗财可能比贷款更容易」。
当然,我们客观地,可翻查香港金管局的数字。当中显示,香港在银行体系中的存款数字每年都在上升。2008年金融海啸后,香港的存款总额有6万亿元,而截至最新2016年10月份的数字,存款总额已升至近11.7万亿元,即期间升了近一倍。要了解为何香港的存款总额有如此强劲的上升趋势,原因可能众多,但可以肯定的是,这跟香港的就业市场状况是相辅相成。
虽各国央行由2009年开始宽松政策,但环球经济只有一阵子的蜜月期,2011年后,欧债危机令欧洲经济举步为艰,内地经济开始放缓,其后人民币及油价急跌的问题,都令一些发达国家进入了低增长的年代。2015年起,市场预计美联储进入加息周期,市况更不明朗,香港作为外向型经济,不但没受太大影响,反而整体就业情况始终稳健。近5年以来,香港的失业率稳定在3.3-3.4%的健康水平,属全民就业,而且人均收入继续上升,根据香港政府统计处的调查所得,香港人的平均每月工资由金融海啸时的11000元的水平,升至最新目前的15129元。不计算经济及通胀的因素,人均收入上升的一部份原因是政策上香港有最低工资法例的保护。自最低工资法例生效后,香港各行各业的工资水平都有不同程度的升幅,甚至已经高于最低要求的水平。目前香港法定的最低工资为每小时32.5元,2017年5月份更会再上调至每小时34.5元,但事实上市面不少属低技术的工种,平均工资已经需要每小时40元以上。措施无可厚非地推升了香港人的整体收入,令不少低下阶层的民众月薪过万元。需知道香港人的储蓄率并不低,有近25%,这亦令香港存款总额趋升的情况有迹可寻。
所以,为何现时香港置业时首付的门坎如此高,但每逢楼盘开卖都阻止不了人山人海? 说到底是买家的购买力高。为何按揭的拖欠比率一直维持低位? 说到底是收入稳定储蓄又足够,业主不用断供贱卖物业。前文推断,香港的楼价和香港的整体收入水平是紧密挂勾的,以香港的人均GDP高达36117美元计,再加上香港财富一直在累积(只计存款),正正是支持楼市的最大因素。
虽则如此,但香港楼价是否又升得过快呢? 那我们要计算一下香港楼市的总值。根据香港差饷物业估价署的数据显示,截至2016年4月,全港的私人住宅物业有180万户左右,应课差饷租值约3200亿元。只要简单以香港楼价中位数556万乘以180万户,就可得出香港楼市总值有10万亿左右的结果,又或者以回报率约3%去折算全年租值3200亿,同样得出约10万亿左右的答案。表面上,香港楼市对普罗大众而言有点脱节,但若对应目前香港的存款总额近12万亿,反而显示出,香港人的财富可承托到现时的状况,楼价走势似乎仍然是易升难跌。再者,除近期中资机构高价在香港投得地皮发展,也要留意一下中国内地的买家继续追捧香港房产。香港税务局最新的数据显示,涉及15%的买家印花税(BSD)的成交个案,在刚过去的11月升至494宗的高位,税款达10.94亿元,反映资金继续流入香港楼市中。一旦这些资金溢出市场,早晚又有机会成为香港的存款,意味着香港财富未来保守估计,随时可买入多半个到一个的楼市。
完
关于帝国金融集团
帝国金融集团业务遍布中国、香港及澳洲,旗下设有「帝国金」、「帝国汇」、「帝国恒源」及「帝国信贷」多间公司。帝国金业集团有限公司(帝国金业)为「帝国金」之环球市场独家拓展合作伙伴,致力为全球客户推广及服务。集团主要业务范畴为贵金属、外汇买卖、财富管理及信贷业务,并持有多项受严格监管的专业牌照,包括香港金银业贸易场AA类牌照及国民财务安全和资产保护委员会金融产品经营牌照。集团秉承「公平、公正、透明」的核心价值,为客户提供优质的一站式全天候理财投资服务,致力满足客户的理财需要。
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